Immobilien Urteil des Monats Juli 2011


Wie weit dürfen die Wohnungseigentümer bei der Änderung des Umlageschlüssels für laufende Betriebskosten gehen - Der Gestaltungspielraum im Rahmen der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 3 WEG


Bei der Änderung des Umlageschlüssels für die Verteilung der Betriebskosten steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.


Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, inwieweit die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt waren, durch Beschluss zu ändern.


Im Streit stand ein Beschluss, der für die Betriebskostenarten Schornsteinfeger/Emissions-messung, Reinigung der Tiefgarage, Kabelfernsehen, und Verwaltungskosten eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels vorsah und zwar von Wohnfläche zu Wohneinheiten. Ein Wohnungseigentümer hatte gegen den Beschluss der WEG Anfechtungsklage erhoben. Bisher wurden die Betriebskosten sowie die Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage entsprechend der Teilungserklärung nach Wohnfläche umgelegt.


Die Eigentümer beschlossen in der Eigentümerversammlung, dass die Abrechnungspositionen rückwirkend für das zurückliegende - noch nicht abgerechnete Jahr - und für die Zukunft nach Wohneinheiten umgelegt werden sollten. Auch die für das "gemeinschaftliche Eigentum" zu entrichtende Instandhaltungsrücklage sollte nach Einheiten bemessen werden.


In seiner Entscheidung am 01.04.2011 (V ZR 162/10) vertritt der BGH die Auffassung, dass die Klage unbegründet ist, denn die Änderung des Verteilungsschlüssels bezüglich der Betriebskosten war gemäß § 16 Abs. 3 WEG zulässig.


Der insoweit erforderliche Mehrheitsbeschluss ist wirksam, denn aufgrund des den Wohnungseigentümern zustehenden Selbstorganisationsrechts haben diese einen weiten Gestaltungsspielraum. Dass der neue Umlageschlüssel ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach, war für den BGH nicht ersichtlich.


Insbesondere dürfen die Wohnungseigentümer jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern angemessen erscheint und nicht eine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner nach sich zieht. Die Umstellung von Wohnfläche auf Wohneinheiten erscheint unter diesen Gesichtspunkten unbedenklich, zumindest soweit sie für die Zukunft wirkt. Eine Rückwirkung ist zwar grundsätzlich unzulässig, soweit sie zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führen. Ausnahmsweise ist sie jedoch hinzunehmen, wenn es - wie im zu entscheidenen Sachverhalt der Fall - um einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang geht und sich noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat.


Nur hinsichtlich der gelichzeitig beschlossenen Änderung des Umlageschlüssels bezüglich der „Zuführung Rücklage Tiefgarage" war die Klage erfolgreich. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Instandhaltungsrückstellungen ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG umfasst, und somit nichtig. Instandhaltungsrückstellungen werden nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet.
Rechtsanwalt Peter Hesse
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Brenncke & Partner Rechtsanwälte
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